Les restriccions urbanístiques no han resultat un factor determinant per explicar les dificultats en l'accés a l'habitatge, segons un estudi del Consell Econòmic i Social, elaborat per Pere Albertí i per Antoni Barceló. Les causes, recollides en la darrera memòria de la institució, correspondrien més bé a un desajustament entre la demanda i l'oferta, la qual s'ha orientat aquests darrers anys cap a segments d'alt poder adquisitiu, desatenent la promoció de pisos de dimensions més reduïdes.

Així, segons el CES, l'oferta de cases ha crescut al llarg dels darrers anys cap a la demanda més qualificada, ja que els habitatges amb llicència d'obra de més de 91 metres quadrats representen el 48% del total. Per contra, tan sols el 13% dels habitatges construïts són de dimensions inferiors a 60 metres quadrats.

De tota manera, els autors de l'estudi preveuen que la retracció en la demanda per part de clients estrangers obligarà el sector de la construcció a reformular la seva oferta cap al mercat interior. Altres causes de la pujada de preus que s'indiquen en l'informe esmentat són:

a) Fort creixement de l'economia de les Balears, molt per sobre de la mitjana espanyola.

b) Continuació de l'elevat creixement de la població, causat sobretot per la immigració procedent d'altres comunitats autònomes i també de l'estranger, en principi de països europeus i fa més poc de països subdesenvolupats.

c) Ràpida reducció dels tipus d'interès hipotecari, que tan sols entre el 1996 i el 1998 cauen del 8'2 al 5'3%, en valors mitjans referits al conjunt de les entitats financeres.

d) Augment de l'atractiu dels immobles com a bé d'inversió refugi respecte d'altres actius alternatius, sobretot per als inversors amb perfil de risc baix, en un escenari de baixos tipus d'interès i expectatives de continuïtat de les fortes pujades dels preus i dels lloguers.

e) Canalització de capitals interiors i exteriors cap al mercat immobiliari com a resposta a la incertesa produïda per l'entrada en el nou marc de l'euro.

f) Inversió estrangera molt activa dirigida a l'adquisició de cases destinades al turisme residencial, ubicades a la costa, als centres històrics i a l'interior, estimulada en els seus inicis d'expansió pel diferencial de preus existent en relació amb productes immobiaris semblants ubicats en altres àrees europees.

Segons Pere Albertí i Antoni Barceló, la conclusió és clara: «La situació descrita que, en darrer terme, significa un desajust entre l'oferta i la demanda que el mercat ha resolt per la via del preu, du, tot i la inèrcia i la magnitud de la demanda, l'exhauriment del cicle alcista. El desajust es produeix sobretot en el segment d'habitatges de menor qualificació, en el qual l'oferta és del tot insuficient, mentre que en el de major qualificació i en els immobles destinats a turisme residencial es produeix una sobreoferta i una intensa reducció de la demanda».