Joan Miralles, President d’Aptur-Balears (Associació d’Apartaments i Habitatges de Temporada de Balears), respon a les preguntes de dBalears sobre un tema de tan actual com és el lloguer turístic vacacional. 

Què és, i quins interessos defensa, Aptur?
És l’Associació, ara mateix, més important que hi ha per visualitzar la importància que té el lloguer turístic en aquesta comunitat. Tenim diversos eixos d’actuacions, un dels més importants és oferir informació i assessorament als nostres associats en matèria jurídica, administrativa i fiscal. D’altra banda, fem una tasca molt important de representació davant les institucions, per defensar l’existència d’un model turístic on el lloguer vacacional es pugui desenvolupar tant a habitatges unifamiliars com a plurifamiliar. Defensam un model sostenible, on el lloguer vacacional sigui una eina per a una millor distribució dels ingressos del turisme, en col·laboració amb els productors locals i les petites i mitjanes empreses. Miram de visualitzar els impactes positius, que també té el lloguer vacacional. Dic també perquè, fins ara, només s’han visualitzat els negatius i d’una manera un poc esbiaixada.

Per què hi ha tanta gent, en aquests moments, que aposta per aquest lloguer vacacional?
El lloguer vacacional va tenir el seu boom a partir de 2011, però sobretot 2012. Sempre n’hi ha hagut, no és una cosa nova. Què és nou? La irrupció dins internet, els portals que permeten posar en contacte oferta i demanda i que fan prescindible la figura dels turoperadors. Les plataformes de comercialització han resolt un problema d’informació, costs i flexibilitat. Tot això coincideix en un moment que la gent jove comença a fer viatges a la carta. Hi ha un canvi de model, o millor dit, al model clàssic se n’hi afegeix un altre: el viatger que no vol ser turista o que vol fugir de la imatge clàssica de turista de sol i platja i vol començar a viure com un local.

Aquesta nova realitat què fa het? Doncs amb aquesta eina de posar en contacte oferta i demanda o turista i resident, ens trobam que hi ha una demanda diferent per part del consumidor i això ha possibilitat l’auge del lloguer vacacional.

A nivell de propietaris, va coincidir amb la crisi econòmica. Moltes famílies mallorquines, menorquines, eivissenques varen veure que amb el lloguer vacacional tenien una nova font d’ingressos que els ajudava, en molts de casos, a pagar l’hipoteca. A més, molts de propietaris no volen llogar els seus habitatges de manera permanent per diferents motius: per por a impagaments, que durant la crisi varen augmentar moltíssim; o per por a desperfectes, per no tenir garanties que la casa serà retornada amb les condicions que l’havien deixada. També està el cas de les persones que tenen una segona residència, que utilitzen per a les seves vacances, i que la resta de l’any volen oferir-la a altres viatgers, per cobrir les despeses i obtenir uns ingressos familiars.

Hi ha una altra realitat; la gent que gestiona centenars d’allotjaments vacacionals i turístics.
Hi ha hagut una confusió molt greu que és confondre comercialitzadora amb propietari. Una cosa és una persona que comercialitza habitatges, com podria ser una immobiliària, i l’altre és el propietari. Que tenguis una immobiliària no vol dir que els immobles siguin teus. Amb una comercialitzadora passa el mateix. Per posar un exemple: hi ha persones que volen llogar el seu habitatge però tenen feina i no es poden dedicar a gestionar les entrades i sortides, les neteges, etc. Altres persones no tenen els coneixements informàtics o lingüístics per parlar o rebre als viatgers... Això és el que ofereixen, de manera totalment legal aquestes empreses o autònoms. Són els que surten a les plataformes com Àngela o Fernando. Ajuden als propietaris a comercialitzar els seus habitatges, però ells no són propietaris. Hi ha diferents nivells: n’hi ha que simplement te la comercialitzen i el propietari s’encarrega de les entrades, sortides i tenir cura de la casa a tots els nivells. I n’hi ha que ofereixen serveis integrals; de neteja, entrades-sortides...

Què surt més a compte, això, o tenir llogat tot l’any?
Hi ha diferents factors que influeixen en això: el tipus d’habitatge, la ubicació, etc. Hi ha estudis que diuen que perquè sigui rendible el lloguer vacacional, l’habitatge ha d’estar ocupat com a mínim tots els caps de setmana. El propietari, per respondre a aquesta pregunta, ha de calcular quants de dies tindrà realment l’habitatge llogat al llarg de l’any i els costos que genera. Hem de pensar que el lloguer vacacional genera unes despeses per al propietari (neteja, manteniment, mobiliari, etc) que en el lloguer residencial assumeix l’inquilí. Tot i així, hi ha gent que prefereix tenir la casa llogada poques setmanes i treure menys beneficis, que s’assegura que la casa sempre serà en mans seves, amb disponibilitat per quan vulgui anar-hi, i no s’arriscarà a impagaments i desperfectes.

Què diferencia els habitatges legals i els habitatges il·legals?
Inicialment només es podien llogar les cases de camp, de fora vila. Després es va obrir la porta a les unifamiliars i a les que no tenen comunitat, que no són plurifamiliars. El que diu la llei de Turisme de 2012 és que només es poden utilitzar com a cases vacacionals aquestes tipologies i prohibeix la comercialització de plurifamiliars dins canals de comercialització turística. Aqueta llei deixa de banda tots els pisos de litoral que fins i tot han estat creats per a aquesta funció. A tots els nuclis del litoral turístic, part dels apartaments s’han creat per fer turisme vacacional.

Alguns creats pels propis hotelers.
Hi havia molts hotelers que utilitzaven apartaments per allotjar els overbooking que poguessin tenir, o els treballadors. La llei deixava aquest buit legal, que deia que no es podien comercialitzar a canals de comercialització turística. Com que no es va definir el que era un canal de comercialització turística, ens trobam que no sabem molt bé que és. És a dir, per exemple la pàgina MilAnuncios parla de vacacional o Idealista.

La LAU (Llei d’Arrendaments Urbans) permet llogar per curtes estades. Per tant, el que ha fet la gent, de manera legal, és llogar plurifamiliars a través de la LAU. Això és il·legal? No. El que podria ser il·legal seria que es comercialitzés a un portal turístic. Però com no queda definit, ens trobam amb aquesta situació de llimbs legals, que en teoria, el Govern actual vol resoldre.

Quina opinió vos mereix aquesta nova llei turística?
Molts dels propietaris demanaven una modificació de la llei que permetés la comercialització dels plurifamiliars en les mateixes condicions que els unifamiliars. Ara mateix, la llei que s’està plantejant ho fa possible, però introdueix una gran quantitat de requisits. Nosaltres calculam que aproximadament el 80-90% o més dels plurifamiliars que actualment es lloguen turísticament a través de LAU quedaran totalment fora de la llei i no es podran llogar. A més, la nova llei considera que qualsevol persona que lloga un habitatge per menys de 30 dies està fent vacacional.

Això ha estat una gran decepció per a milers de persones que ara mateix viuen o tenen uns ingressos gràcies a aquests habitatges. No ens sembla positiva una llei que planteja aquestes restriccions. El simple fet de penjar un cartell, com s’ha fet sempre, a Sa Ràpita que digui «Es lloga» ara quedarà prohibit i exposat a multes milionàries de 20.000 euros a 40.000 euros.

Nosaltres demanam una regulació que faci possible el lloguer vacacional a plurifamiliars en igualtat de condicions que els unifamiliars i que aquests habitatges, que ara es lloguen legalment a través de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), puguin estar donats d’alta al registre de la conselleria. Això possibilitarà, per exemple, que paguin l’ecotaxa, que nosaltres defensam, i ens permetrà tenir uns ingressos que es poden dedicar, per exemple, a afavorir l’accés a l’habitatge. Una casa vacacional, una casa fiscalitzada pel Govern, és molt més fàcil de controlar fiscalment que una que no hi està. La millor manera de pagar impostos és que estiguin ben regulades i ben controlades.

Parlem de l’accés a l’habitatge: per què pugen els preus?
No es poden tractar els ciutadans de les Balears com si fossin actors de decorat. El model turístic s’ha de crear entre tots.

Hi ha un problema d’accés a l’habitatge molt greu. Hi ha zones que poden estar col·lapsades. Quan surten en els diaris algunes d’aquestes problemàtiques la sortida fàcil és donar la culpa al lloguer vacacional, quan aquest és un actor més que intervé en això.

La pujada del preu del lloguer és multifactorial. D’una banda tenim que la demanda s’ha incrementat: els bancs ja no donen crèdits del 100% de la compra i molta gent, en lloc de comprar, ha de llogar. A més, durant 8 anys els preus han baixat un 40% i, evidentment, quan hi ha una millora econòmica els preus també pugen. A això s’afegeix la manca total d’una política d’habitatge social. I, finalment, hi ha moltes persones que, per diferents motius, prefereixen tenir el seu habitatge buit que no llogar-ho. Hi ha més habitatges buits que habitatges vacacionals. Per tant, no es pot dir que el lloguer vacacional és el causant de la problemàtica de l’accés a l’habitatge. És un factor més.

Quines són les principals discrepàncies amb les dades fetes públiques per TerraFerida a partir de l’accés al Big Data d’Airbnb?

En aquell moment vàrem fer un comunicat urgent perquè ens trobàrem que s’havia fet un mapa, on es xerrava que tot el que sortia a Airbnb era presumptament il·legal. Que no tenia número de llicència. Que tu no el publiquis no vol dir que no el tenguis.

A més, es venia la idea que el lloguer vacacional eren 4 milionaris, 4 mega propietaris que tenien totes les cases. I la realitat és que la majoria del sector està format per petits propietaris que, en alguns casos, utilitzen els serveis d’empreses comercialitzadores.

Quin impacte té el lloguer turístic sobre altres sectors econòmics, per exemple; agricultura, comerç?
Per jo i per la junta que presidesc, això és importantíssim. Sempre deim que el lloguer vacacional contribueix a repartir millor els beneficis del turisme. La riquesa es reparteix entre tots aquests propietaris però també entre petit comerç, restauradors, pintors, picapedrers... 

APTUR-Balears s’ha incorporat a PIMEM, la Federació de la Petita i Mitjana Empresa de Mallorca, que ens dona suport perquè veu els efectes positius del lloguer vacacional sobre el teixit productiu. Ara volem fer una passa més endavant que és promoure el producte local i els productes agroalimentaris per ajudar al manteniment de fora vila. Es poden generar interessants sinergies entre el lloguer vacacional, la petita i mitjana empresa, els productors locals i el sector agrari, etc.

Ara que ens començam a trobar turistes més enllà de s’Arenal i Magaluf... i que es col·lapsen les carreteres amb cotxes de lloguer, ara ens agrada més el model anterior. Quin és el model pel qual creus que hauria d’apostar Mallorca?
Primer de tot hem de pensar a llarg termini. Un model no es canvia en dos dies. Hem de tenir en compte el model turístic, ja que la tipologia del turista determina l’impacte. Amb això no vull dir que el lloguer vacacional no tengui impactes. Tenint en compte tots aquests valors afegits que deia abans, és el moment de promoure turisme cultural, turisme gastronòmic... Si miram els casos d’èxits d’agricultura reeixida tenen molt a veure amb el consum per part d’estrangers. Això ho hem d’aprofitar perquè aquests casos d’èxit, dels vins i dels olis, es puguin extrapolar a altres productes agroalimentaris.